A crise gerada pela pandemia de coronavírus é um exemplo de como o investimento em imóveis pode se tornar um problema. Muitos proprietários de casas e apartamentos podem estar agora sem conseguir alugá-los, sendo obrigados a arcar com as despesas do bem. Isso vale especialmente para salas comerciais e escritórios, que estão sendo menos demandados por conta do isolamento social. Portanto, que tal começar a fazer diferente e investir em fundos imobiliários em 2020?
Os fundos imobiliários têm um grande diferencial em relação aos imóveis físicos: liquidez. A qualquer momento é possível vender a cota do fundo na bolsa de valores, onde as aplicações são negociadas diariamente.
Além disso, as possibilidades de investimento nos fundos são mais amplas para o pequeno aportador do que as oferecidas pelos imóveis físicos. É possível aplicar dinheiro não apenas em salas comerciais, mas também em hospitais e galpões logísticos, segmentos que são beneficiados pela pandemia.
A crise gerada pelo novo coronavírus teve impacto negativo sobre as cotas de muitas aplicações, especialmente as que investem em shoppings e escritórios. Mas até a desvalorização pode ser uma boa oportunidade de entrada no investimento.
Quer entender o que são, como funcionam e quais os melhores fundos imobiliários em 2020? Continue a leitura!
O que são os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários (FIIs) investem em imóveis para locação e/ou títulos de crédito relacionados ao mercado imobiliário.
Como em qualquer outro fundo de investimento, quem investe adquire uma cota do FII, ou seja, uma fatia do patrimônio total do fundo. Ao realizar a operação, torna-se sócio do empreendimento.
A gestão do fundo é liderada por um profissional contratado pela gestora de investimentos ou pelo banco. Seu objetivo é investir nas melhores oportunidades do mercado, monitorar as aplicações e realizar mudanças na carteira, se necessário.
Quem investe em fundos imobiliários não tem dor de cabeça com a negociação de contratos de locação, vacância e pagamento de despesas. Tudo isso é feito pelo gestor. O profissional também é responsável por repassar rendimentos e pagar impostos relacionados aos imóveis.
Para prestar esse serviço, a instituição financeira cobra taxas de administração e de performance. São valores semelhantes aos de fundos de ações e multimercado que tenham gestão ativa.
A composição do portfólio do fundo muda conforme o objetivo do gestor e da instituição financeira. Há fundos especializados em investir em imóveis comerciais em determinada região, outros em shoppings voltados para a classe A e assim por diante.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Quem investe nos fundos pode obter rendimentos com a valorização das cotas, assim como em outros tipos de aplicações. Essa valorização será obtida de acordo com a qualidade do ativo. No caso dos FIIs, isso envolve características como a demanda pelo imóvel — que determina a taxa de vacância —, a localização e o preço da cota.
Mas há uma peculiaridade da performance dos fundos em relação a outros investimentos: a distribuição de proventos. Essa operação nada mais é do que o recebimento de aluguéis mensais pelos empreendimentos, que é dividido entre todos os cotistas do fundo.
Esses rendimentos, geralmente distribuídos mensalmente pelos fundos, são isentos de Imposto de Renda. O imposto de 20% incide apenas sobre o lucro da venda da cota. Por conta dessa característica, o fundo geralmente é indicado para aposentados ou quem não quer esperar um período longo para ter uma renda complementar. Os proventos também podem ser reinvestidos no fundo.
Em vista dessas duas formas de rendimento, os FIIs são considerados uma aplicação de renda variável com características de renda fixa. Ou seja, um investimento híbrido.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são uma aplicação relativamente nova no mercado brasileiro. Por isso, ainda existem poucos segmentos de fundos, mas aos poucos vão surgindo tipos de aplicações diferentes.
Veja abaixo os principais tipos de fundos existentes hoje na bolsa brasileira.
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo são os tipos mais comuns no país e os mais buscados por quem já costuma investir em imóveis. Isso porque o seu funcionamento é conhecido: o fundo adquire um imóvel para obter rentabilidade com a locação do espaço.
Essa característica torna esses fundos especialmente atrativos em momentos de aquecimento da atividade econômica. Por outro lado, podem sofrer mais variações em crises.
Existem diversos tipos de fundos de tijolos. Os principais são:
- salas comerciais;
- lajes corporativas;
- shoppings;
- galpões logísticos;
- hospitais;
- faculdades;
- residenciais.
Fundos de papéis
Aplicam em títulos de renda fixa ligados a imóveis, geralmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Nesses fundos, o rendimento varia conforme o desempenho do título. Como geralmente essas aplicações são indexadas à inflação, a variação do indicador tem influência sobre os resultados do fundo.
Por conta dessa característica, os fundos de papéis são indicados para quem deseja ter uma proteção contra a alta dos preços. Também pode ser recomendado para pessoas com perfil mais conservador, já que suas cotas tendem a oscilar menos do que as dos fundos de tijolos.
Fundos de fundos
Os fundos de fundos investem em cotas de outros fundos imobiliários. Têm como característica principal oscilar menos do que fundos segmentados, já que seu portfólio costuma ser mais diversificado.
Fundos híbridos
Os FIIs híbridos podem investir em imóveis físicos, títulos imobiliários e também em cotas de outros fundos. Seu destaque é ter um portfólio mais diversificado do que o de fundos segmentados e até de fundos de fundos.
Qual tem sido o impacto da crise do coronavírus nos fundos?
Os fundos imobiliários foram do céu ao inferno em março, quando a pandemia estourou. Entretanto, depois de uma queda de até 80% dos rendimentos no auge da crise do coronavírus, os FIIs já apresentam sinais de melhora. O índice de fundos imobiliários (IFIX), porém, ainda acumula queda de 14% no acumulado do ano.
Ainda pairam incertezas sobre o fim da pandemia, principalmente por conta da falta de uma vacina contra o vírus. Nesse cenário, é esperado que os fundos imobiliários permaneçam voláteis. Mas para quem quiser investir agora, em geral as cotas estão mais baratas do que no início do ano.
É importante ter em mente que o investimento em fundos imobiliários deve mirar o longo prazo, justamente por conta das oscilações das cotas. Especialistas recomendam também uma carteira diversificada de fundos como forma de minimizar riscos.
Outra forma de diminuir riscos é escolher com cuidado os segmentos de atuação do fundo. Com o isolamento social, é esperado que os shoppings continuem a sofrer com um aumento na taxa de vacância. O mesmo acontece com escritórios e lajes corporativas, já que muitas empresas estão optando pelo home office.
Por outro lado, fundos que investem em hospitais e galpões logísticos podem se beneficiar do cenário atual. Enquanto hospitais registram uma demanda mais estável, galpões logísticos surfam a onda do crescimento do comércio eletrônico.
Sem poderem sair de casa, muitas pessoas que não compravam online estão mudando de hábitos. E uma demanda maior incentiva a criação de mais galpões para a distribuição de produtos.
Entretanto, como o investimento deve mirar o longo prazo, o efeito da pandemia sobre o mercado é limitado. Mas é importante ponderar que, em cenário de taxa de juros baixa, é indicado adicionar mais risco na carteira para manter a rentabilidade das aplicações. Nesse sentido, investir em fundos imobiliários pode ser uma alternativa.
Quais são os 5 melhores fundos imobiliários para investir em 2020?
A pandemia completou seis meses no país e não tem data para acabar. Assim, analistas de corretoras continuam com um pé atrás na recomendação de fundos imobiliários de lajes corporativas e shoppings.
A preferência continua sendo liderada por FIIs que investem em galpões logísticos, além dos fundos de fundos e os chamados fundos de papéis.
É importante salientar que a escolha deve analisar, além de altos rendimentos e distribuição de dividendos passados, resultados consistentes. Também é necessário estudar o potencial de crescimento em médio e longo prazo e as características dos contratos de aluguéis — prazo e garantias. Diversificação do portfólio e o perfil de quem aluga também são pontos importantes.
Abaixo, veja cinco sugestões de analistas de corretoras para este ano.
1. Bresco Logística (BRCO11)
O fundo aluga galpões para grandes varejistas, como Pão de Açúcar, e também indústrias, como BRF e Natura. A maioria está na cidade de São Paulo ou perto dela, e a maior parte dos contratos de aluguéis são de longo prazo. O portfólio do fundo está inteiramente aplicado e com receita estável.
2. RBR Rendimentos High Grade (RBRR11)
O fundo de papel tem no portfólio 37 CRIs com risco de crédito mais baixo do que a média do mercado. A carteira do fundo é diversificada, os contratos de aluguéis têm garantias relevantes e o time de gestão é reconhecido. Apesar da previsão de queda da inflação e dos juros, os quais têm impacto no rendimento dos títulos, analistas ainda o consideram atrativos.
3. BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Esta opção tem um portfólio diversificado. A maior porção, cerca de 30%, é aplicada em fundos imobiliários de papéis. Já o restante se divide entre diversos segmentos. São fundos de lajes corporativas, shopping centers, híbridos, logística, hospitais, faculdades e hotéis.
Apesar de conter ativos que não estão desempenhando bem no momento, o fundo tem potencial de rendimentos no longo prazo. Além disso, tem 20% do patrimônio em caixa, o que proporciona fôlego financeiro para enfrentar a pandemia.
4. CHSG Renda Urbana (HGRU11)
Investe em imóveis ligados a supermercados, como o BIG, e empresas de educação, a exemplo de Ânima e YDUQS. O segmento de supermercados está sendo resiliente na crise. Já as empresas de educação que alugam os imóveis são de grande porte e têm liquidez para atravessar a pandemia.
Ambos os fatores minimizam eventuais riscos de aumento da inadimplência para o fundo no cenário atual. Outra característica que torna o fundo atrativo são os contratos de longo prazo, que garantem estabilidade de receita e distribuição de proventos.
5. Hedge Top FOF 3 (HFOF11)
Esse fundo de fundos tem um histórico consistente de ganhos. Além disso, aproveitou a desvalorização de cotas de fundos de shopping centers e lajes corporativas, o que o deixa bem-posicionado no cenário pós-pandemia.
A opção do fundo foi por ativos que são difíceis de serem replicados, como imóveis situados em locais premium, sem muitos espaços disponíveis.
Como calcular a rentabilidade de um fundo imobiliário?
Calcular se determinado fundo tem rendimentos consistentes é uma das formas de encontrar a opção ideal. Mas o cálculo pode ser complexo, já que os FIIs têm dois tipos de rentabilidade, a da cota e a dos proventos periódicos.
Para calcular o rendimento da cota, basta verificar a diferença entre o preço final e o preço inicial em determinado período. Depois, some o valor dos aluguéis da cota no mesmo espaço de tempo e divida o resultado pelo valor inicial da cota.
Já para calcular o rendimento dos dividendos distribuídos em um FII, é necessário dividir o aluguel por cota pelo preço da cota no mês. Adicionando isso à valorização mensal da cota, é possível chegar ao rendimento total da aplicação.
Depois, para calcular a evolução em um período mais amplo, é preciso levar em conta o efeito dos juros compostos sobre a rentabilidade de cada mês.
Como investir em fundos imobiliários?
Investir em um fundo imobiliário é tão simples quanto aplicar dinheiro em uma ação. Basta abrir conta em uma corretora, acessar o home brokerdela e escolher o fundo de acordo com sua sigla de negociação na B3. Inclusive, há cotas com preços a partir de R$ 10.
Depois, informe um preço de compra e a quantidade de cotas e envie a ordem à corretora. É aconselhável buscar instituições financeiras que não cobrem taxa de corretagem nas operações.
Está sentindo insegurança para escolher fundos imobiliários em 2020 e não sabe qual percentual eles devem representar na sua carteira? A Magnetis monta uma seleção adequada às necessidades e aos objetivos de cada cliente, sempre contando com tecnologia e profissionais especializados. Também sugere um portfólio a partir de dados pessoais. Por isso, entre em contato e conte com a gente para rentabilizar seus investimentos!
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