Você se interessa pelo mercado imobiliário? Se a resposta for positiva, possivelmente você já sabe que existe uma forma de investir em imóveis sem precisar necessariamente comprar um. Estamos falando dos fundos imobiliários, uma alternativa mais simples e prática para quem deseja explorar as oportunidades do setor.
Eles vêm ganhando bastante popularidade nos últimos tempos, principalmente devido aos rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda. Mais adiante, vamos explicar melhor como isso funciona.
A partir de agora, você vai saber tudo sobre o que são fundos imobiliários (também conhecidos como FIIs) e o que esse tipo de investimento oferece. Continue conosco e entenda como funciona essa aplicação, suas vantagens e desvantagens e como começar a investir!
O que são fundos imobiliários?
Os fundos de investimento imobiliário (os famosos FIIs) funcionam como fundos de investimento tradicionais. Sua principal característica, no entanto, é que eles devem aplicar pelo menos 75% de seu patrimônio em imóveis e títulos relacionados ao mercado imobiliário. Por isso, é comum encontrar papéis de LCIs e CRIs compondo suas carteiras.
Uma importante diferença entre os fundos é que os FIIs têm suas cotas negociadas na bolsa de valores, assim como as ações. Ou seja, o preço dessas cotas muda com mais frequência, conforme a demanda do mercado. Tais características fazem com que esses fundos sejam classificados como investimentos de renda variável.
Outra particularidade desses fundos é o pagamento de um rendimento mensal isento de Imposto de Renda (IR). Esses valores são depositados diretamente na conta da corretora em que cada cotista do fundo opera.
Vale destacar que, por serem investimentos de renda variável, o ideal é que quem investe tenha uma certa tolerância a riscos. Isso porque não há garantias de rentabilidade, fazendo dessa uma alternativa não recomendada para quem tem um perfil mais conservador.
Quais são as principais características dos fundos imobiliários?
Como mencionamos, os fundos imobiliários têm um funcionamento distinto dos fundos de investimento comuns. A seguir, apresentamos suas principais características.
Cotas negociadas na bolsa de valores
Os FIIs são um tipo bem específico de fundo de investimento em renda variável, assim como os ETFs ou fundos de índice. Essas particularidades começam pelo fato de que suas cotas são negociadas na bolsa de valores.
Sendo assim, não há livre emissão nem resgate de cotas. Para investir ou vender os ativos, é necessário negociá-los diretamente na B3, a bolsa de valores brasileira. Dessa forma, é possível lucrar ou mesmo ter prejuízo nas operações de compra e venda dessas cotas, conforme o preço negociado no mercado.
Investimento com rendimento mensal
Entre as características dos fundos imobiliários, uma das mais atrativas para muitas pessoas é a distribuição mensal de renda que acontece em alguns deles. Nesses casos, há a exigência de que pelo menos 95% do lucro apurado por meio de proventos seja igualmente partilhado entre as cotas.
Com isso, os fundos imobiliários distribuem rendimentos mensais, em um mecanismo semelhante ao pagamento de um aluguel. Quem quiser ainda pode optar por reinvestir esses valores, aproveitando o efeito gerado pelos juros compostos na rentabilidade.
Duas possibilidades de ganhar com a rentabilidade do fundo
Ao associar o rendimento mensal dos FIIs com a negociação de suas cotas, há duas possibilidades de ganhar dinheiro com esse investimento. São elas: os próprios rendimentos mensais e a valorização das cotas negociadas na bolsa.
É preciso ter em mente, no entanto, que cada tipo de fundo oferece uma perspectiva distinta em relação à rentabilidade desses dois componentes.
Há fundos cuja carteira é composta por ativos já maduros, com boa relação entre o rendimento mensal recebido e o preço das cotas. Esse indicador é conhecido no mercado como yield do fundo.
Por outro lado, há os fundos que focam no desenvolvimento de novos empreendimentos, pagando rendimentos menores. Em contrapartida, eles oferecem maiores chances de valorização das cotas no futuro.
Custos menores do que o investimento em imóveis
Provavelmente, a principal desvantagem do investimento em imóveis de forma direta é o seu alto custo. Isso vale tanto para o momento da aquisição desses bens quanto para sua manutenção e regularização, obrigações que impõem uma série de despesas ao proprietário.
No entanto, quando falamos em fundos imobiliários, seus custos são bem menores do que investir na efetiva compra de imóveis. O principal deles é a taxa de administração, que é descontada automaticamente no momento da venda das cotas. Outra tarifa bastante comum é a taxa de corretagem, que varia dependendo da corretora pela qual você investe.
Dependendo do fundo, podem ser cobradas também outras taxas, como a de consultoria imobiliária, paga a uma equipe especializada que apoia o trabalho do gestor. Ainda assim, o negócio é bem mais acessível, já que não é preciso gastar tanto dinheiro para aplicar em fundos imobiliários.
Para que você tenha uma ideia, em julho de 2019 os preços dessas cotas ficavam em torno de R$ 100. Quanto ao rendimento mensal, um fundo imobiliário com desempenho dentro da média costumava pagar cerca de R$ 0,50 por cota.
Fazendo a conversão do rendimento mensal para anual, a rentabilidade ficaria em 6,1% ao ano, sem considerar a valorização das cotas. Esse resultado é um pouco maior do que um investimento no Tesouro Selic, por exemplo.
Imposto maior sobre o lucro com a venda das cotas
Uma característica dos FIIs que exige atenção por parte de quem investe é a incidência de Imposto de Renda. A alíquota cobrada é de 20% sobre o lucro de cada operação de venda realizada.
É importante destacar que esse valor não é recolhido automaticamente. Ele precisa ser calculado e pago pela própria pessoa que investiu por meio da emissão do DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal).
Assim, esse é um aspecto dos fundos imobiliários que demanda um bom planejamento, seja para avaliar os rendimentos, seja para recolher os impostos corretamente.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários sãoclassificados com base nos tipos de ativo que compõem a maior parte de sua carteira. Esses ativos são determinados pela política de investimento estabelecida por cada fundo.
Quanto à quantidade de ativos na carteira, esses fundos podem ser classificados como:
- monoativos: quando possuem um único empreendimento na carteira;
- multiativos: quando têm a carteira diversificada;
- híbridos ou multiclasse: fundos que atuam tanto na aquisição de imóveis quanto na compra de títulos ou cotas de outros fundos relacionados ao mercado imobiliário.
Além disso, eles também podem ser classificados pelo tipo de ativo. Vamos ver a seguir.
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo, também chamados de real estate, tijolo ou laje, são fundos que investem na aquisição de empreendimentos imobiliários. Sua remuneração é obtida principalmente por meio do aluguel, podendo haver receita também com a compra e venda de parte dos imóveis da carteira.
Os fundos de tijolo podem ainda ser subdivididos segundo o tipo de empreendimento em que concentram seus investimentos. Os mais comuns são:
- lajes corporativas ou escritórios;
- shopping centers;
- agências bancárias;
- galpões logísticos;
- hospitais;
- hotéis.
Fundos de papéis
Os fundos de papéis têm esse nome por direcionarem seus recursos para títulos de renda fixa ligados a ativos imobiliários. Entre eles, temos as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as LHs (Letras Hipotecárias).
O rendimento desse tipo de fundo é proveniente do fluxo de pagamentos desses títulos, que em geral são indexados à inflação ou ao CDI. Assim, podemos dizer que essas opções oferecem uma rentabilidade mais segura, uma vez que investem, sobretudo, em ativos de renda fixa.
Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?
Você já deve ter notado que o investimento em fundos imobiliários traz consigo uma série de benefícios. Para descobrir se o negócio vale a pena para o seu perfil, entenda as principais vantagens dele a seguir.
Exposição ao mercado imobiliário
O investimento em imóveis sempre foi visto como uma forma de aplicar recursos com solidez e segurança. No entanto, se há alguns anos a tendência era fazer isso por meio da aquisição desses bens, atualmente os fundos imobiliários tornaram tudo mais simples. Afinal, eles garantem a possibilidade de aplicar uma parcela do seu patrimônio nesse mercado sem ter que comprar imóveis diretamente.
Evita-se, assim, toda a burocracia envolvida com certidões e escrituras, mobilizando-se apenas uma fração do montante normalmente exigido em uma transação dessa natureza. Também não é preciso lidar com as responsabilidades relativas ao imóvel, que costumam tomar bastante tempo e recursos dos proprietários.
A exposição às oportunidades do mercado imobiliário, que antes era restrita aos que podiam adquirir esses bens, se tornou muito mais democrática com os FIIs.
Liquidez
Quem tem um imóvel e deseja vendê-lo costuma enfrentar dificuldade para encontrar compradores. Além do alto valor envolvido, há uma série de fatores que podem dificultar a negociação, como questões relacionadas à documentação ou à necessidade de reformas. Assim, dizemos que o investimento direto em imóveis tem baixa liquidez, já que é difícil converter esse ativo em dinheiro.
Esse, no entanto, não é um problema para quem investe no mercado imobiliário por meio dos FIIs. Isso porque o ambiente de negociação das cotas é muito dinâmico e os custos envolvidos são bem inferiores. Na bolsa de valores, é normal que haja diversas pessoas interessadas em comprar e vender suas cotas, tornando a liquidez atrativa.
Em outras palavras, é bem mais fácil transformar as cotas de FIIs em dinheiro do que um imóvel propriamente dito. Uma característica como essa faz com que a modalidade seja viável para um número maior de pessoas.
Profissionais especializados
No mercado financeiro, contar com o auxílio de quem é especialista no assunto pode ser um grande diferencial para o sucesso de nossos investimentos. Nesse sentido, a aplicação em FIIs sai na frente por proporcionar aos cotistas uma aplicação gerida por profissionais especializados no setor.
Prestando uma verdadeira assessoria aos que investem, eles são capazes de identificar as melhores oportunidades e administrar com mais eficiência as atividades envolvidas nesse processo. Entre as atividades realizadas por eles, podemos citar as seguintes:
- busca de inquilinos;
- negociação de aluguéis;
- cobrança e execução de garantias;
- manutenção dos imóveis.
Ou seja, os especialistas no mercado imobiliário se encarregam de todos os detalhes técnicos e operacionais dentro do fundo. Assim, quem investe precisa se preocupar apenas em encontrar o FII mais rentável e adequado ao seu perfil.
Valor mínimo de aplicação baixo
Já dissemos que o investimento em fundos imobiliários tem custos reduzidos. Além disso, os valores mínimos de aplicação também são mais flexíveis. Os interessados podem optar por adquirir a quantidade de cotas que desejarem, usando como referência o seu valor unitário.
Essa é uma característica que permite a diversificação do patrimônio aplicado em vários ativos imobiliários. Ao alocar parte dos recursos em diferentes FIIs, compostos por ativos imobiliários distintos, é possível aproveitar as oportunidades em diferentes setores econômicos e regiões.
Outra vantagem dessa prática é a redução dos riscos envolvidos no investimento, fundamental para quem se preocupa em proteger seu patrimônio.
Regulação e fiscalização
Falando em segurança, é importante ressaltar que os fundos imobiliários são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O órgão tem como principal responsabilidade disciplinar e fiscalizar o mercado de valores mobiliários – e até mesmo punir o descumprimento das regras estabelecidas.
A modalidade foi criada pela Lei 8.668/93 e teve sua regulação registrada na Instrução CVM nº 472/08. Dessa forma, o investimento em FIIs se torna mais seguro, mas é importante destacar que isso não o isenta de risco. Conforme dissemos anteriormente, nesse mercado pode haver perdas e a rentabilidade não é garantida.
Rendimentos mensais
Mais uma vantagem que já vimos e vale a pena relembrarmos é a possibilidade de obter rendimentos mensais ao investir em FIIs. A distribuição periódica das receitas geradas pelos ativos do fundo assegura um fluxo estável de renda para os cotistas sem incidência de IR.
Na prática, essa é uma grande vantagem para quem busca aplicações para complementar sua renda no presente ou até mesmo no momento da aposentadoria.
Quais são os principais riscos envolvidos?
Como destacamos no início do texto, fundos de investimento imobiliário são produtos de renda variável. Assim, o principal fator de risco dos FIIs é, obviamente, a oscilação do mercado imobiliário. Seu valor de mercado está diretamente ligado às flutuações de preço de imóveis e aluguéis, que por sua vez dependem da situação econômica do país.
De forma mais específica, podemos separar os riscos dos fundos imobiliários nas categorias que apresentamos a seguir.
Risco de mercado
Por se tratar de um investimento em renda variável, o principal risco dos fundos imobiliários está associado à flutuação de seu valor de mercado.
É possível haver diminuição do montante aplicado caso ocorra queda no preço pelo qual as cotas estão sendo negociadas.
Risco de liquidez
Também associado à dinâmica de negociação de cotas na bolsa, o risco de liquidez se refere à facilidade de desinvestimento do montante aplicado em FIIs. Ou seja, quanto mais dificuldade existir para transformar as cotas em dinheiro, maior o risco de liquidez envolvido.
Isso pode ocorrer caso não existam interessados em adquirir as cotas ofertadas pelo aportador no momento em que ele deseja resgatar o valor investido. No entanto, esse risco pode ser controlado se forem selecionados os fundos mais negociados na bolsa.
Risco de crédito
Você já viu que a maior parte dos rendimentos dos FIIs vem do recebimento de aluguéis e outras obrigações financeiras. Isso faz com que a eventual inadimplência dos locatários ou emissores de títulos seja um dos principais riscos.
Quando os pagamentos planejados não entram, todo o fluxo de caixa do fundo pode ser comprometido, afetando a distribuição de seus rendimentos.
Risco de vacância
Outro risco muito relevante, específico dos fundos de tijolos, é o de desocupação dos imóveis que compõem sua carteira.
A vacância, além de reduzir os aluguéis recebidos, também aumenta os custos do fundo. Isso acontece porque o conjunto de cotistas passará a assumir despesas que normalmente são repassadas aos locatários, como o IPTU.
Como começar a investir em fundos imobiliários?
O primeiro passo para começar a investir em FIIs é abrir uma conta em uma corretora que ofereça acesso a esse tipo de aplicação financeira. O procedimento de aquisição das cotas é muito similar ao da compra de ações, sendo executado por meio da emissão de uma ordem de compra.
Nessa ordem, será preciso indicar o código do fundo em que você deseja investir e o número total de cotas que quer adquirir. Também é possível informar o valor que está disposto a pagar por cada cota.
É importante salientar que a aplicação em fundos imobiliários só deve ser feita após uma análise criteriosa. Nesse processo, deve-se definir o papel que esse investimento vai desempenhar na sua carteira. É preciso levar em conta o seu perfil e horizonte de investimento, entre outros fatores.
Além disso, a seleção dos fundos deve considerar alguns indicadores relativos ao seu desempenho. Os principais são o preço atual da cota, sua liquidez média, o provento esperado e a qualidade dos ativos no qual ele investe.
Feito isso, ainda é possível tomar algumas medidas para aumentar as chances de bons resultados com esse investimento. Confira as dicas.
Busque apoio de profissionais
Os investimentos em bolsa de valores apresentam características com as quais nem todas as pessoas estão familiarizadas. Por isso, é recomendada aos iniciantes nesse mercado, ao menos em seus primeiros passos, a busca por apoio de profissionais.
Uma boa consultoria de investimentos auxiliará na avaliação do seu perfil e na seleção das opções mais adequadas aos seus objetivos financeiros.
Conheça os ativos do fundo
Um fundo imobiliário é composto por diferentes ativos ligados ao mercado de imóveis. Saber quais deles integram os FIIs em que você investe é fundamental para identificar as melhores oportunidades.
Esses ativos podem estar relacionados a diferentes setores dentro desse mercado, como construção civil, gestão de shopping centers ou prédios de escritórios comerciais. Então, é importante estar atento para saber quais deles estão em alta e quais não vivem seus melhores dias.
Analise os custos
Colocar os custos de um investimento na ponta do lápis é um cuidado que você deve tomar antes de se decidir por qualquer aplicação. Caso contrário, seus rendimentos podem ser impactados de forma significativa.
Você já sabe quais são os custos que devem ser avaliados ao considerar os fundos imobiliários. As taxas de administração costumam ser baixas e existem corretoras que não cobram taxa de corretagem. Sem dúvidas, esse é um grande incentivo para quem ainda não começou a fazer esse investimento.
Diversifique a carteira
A diversificação é uma estratégia essencial para mitigar os riscos dos investimentos, especialmente quando operamos em renda variável. Por isso, o melhor a fazer é distribuir os recursos destinados à aplicação em FIIs entre opções com diferentes composições. Assim, eventuais perdas em algum segmento podem ser compensadas pelos ganhos obtidos em outros.
Se os seus recursos estão todos em aplicações de renda fixa, os FIIs podem ser uma ótima maneira de começar a diversificação do seu portfólio. Com as sucessivas quedas no rendimento dos ativos mais conservadores, investir de forma consciente na bolsa pode ser o caminho certo para aumentar seu patrimônio.
Como você pode perceber, o investimento em fundos imobiliários traz uma série de vantagens para quem quer investir no longo prazo. Eles aliam a valorização decorrente do crescimento do mercado imobiliário com a geração de fluxo estável de renda por meio do pagamento de proventos periódicos.
Tudo isso faz dos fundos imobiliários uma excelente alternativa financeira, principalmente para quem está planejando sua aposentadoria. Além deles, existem outras alternativas que podem ajudar aqueles que planejam essa fase tão importante da vida. Que tal continuar conosco e conhecer outras opções de investimento para a aposentadoria?
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