SÃO PAULO – Os fundos imobiliários dedicados a agências bancárias vivem um momento de transição. Ao passo que modelos de negócio digitais ganham destaque, o enxugamento da estrutura física das agências ameaça os rendimentos do segmento.
Para não ficar para trás, os gestores desses fundos vêm se movimentando em busca de novas fontes de ganhos. Uma das soluções é aproveitar a boa localização das agências e mudar o foco dos fundos para o varejo. Agora, uma proposta protocolada na última sexta-feira (23) pode ser um marco dessa tendência.
O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) pretende incorporar o Santander Agências (SAAG11) e criar um fundo com patrimônio de R$ 1,35 bilhão, o maior do segmento de varejo. Em dezembro, o RBVA contava com 11 mil cotistas, enquanto o SAAG tinha 15 mil. A Rio Bravo é administradora dos dois fundos.
O RBVA é exemplo de um fundo que está fazendo a transição de agências para varejo. Ainda assim, 75% de suas receitas vêm dos mais de 40 imóveis locados para a Caixa Econômica Federal. Quase todo o restante do faturamento parte de locações para lojas da C&A e Centauro, além do restaurante Nobu.
O fundo é um dos 29 que a Rio Bravo gere ou administra. Ele foi criado em 2012, em meio a um projeto de expansão da Caixa, que previa a construção de novas agências.
Esse plano foi suspenso em 2015 e, três anos depois, o mandato do fundo foi alterado para abranger operações de varejo de rua. Em maio de 2019, o RBVA concluiu a primeira aquisição de um imóvel de varejo, localizado no Leblon, bairro da zona sul do Rio de Janeiro.
Fundo dominante
Na proposta de incorporação, a Rio Bravo diz que o objetivo do negócio é criar um “player dominante no mercado imobiliário, com forte presença em pontos estratégicos”.
Entre as vantagens destacadas pela equipe da gestora, estaria uma gestão integrada, com ganho de escala e agilidade nas prospecções, análises e negociações. “O fundo consolidado potencializa a capacidade de diversificação de portfólio, geográfica, de locatários e de contratos, o que mitiga riscos, gera retornos mais consistentes e fornece segurança no longo prazo. A combinação tem como resultado o maior fundo do mercado voltado para o varejo de rua, o que também ampliará a liquidez do investimento.”
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Como principais riscos envolvidos na operação, a Rio Bravo ressalta que os retornos do SAAG estão concentrados apenas em contratos com o Santander, cujos vencimentos não são muito longos. A maior parte vai expirar em até quatro anos.
Os gestores indicam que não pretendem manter as agências do banco como fonte de receita. Atualmente, o regulamento do SAAG permite apenas contratos atípicos de locação com o Santander. A Rio Bravo quer que isso seja alterado, para incluir operações de varejo.
“Com a incorporação, o fundo adquirirá um novo perfil de risco, posicionado no setor de varejo de rua, hoje pouco explorado pelo mercado”, escreveu a Rio Bravo no documento. “A gestão ativa buscará reciclar seu portfólio a fim de manter o melhor mix de ativos, para que o fundo possa ter a resiliência necessária para o longo prazo.”
A proposta prevê que o RBVA absorva todo o patrimônio do SAAG e emita novas cotas, que serão destinadas aos cotistas do SAAG. Cada cota deles será convertida em cerca de 0,88 cota do RBVA.
Para que o negócio avance, é preciso que os cotistas de ambos os fundos aprovem com quórum qualificado (no mínimo, 25% das cotas totais) a matéria. Caso passe por todos os processos, a previsão é que o novo fundo seja criado e que o SAAG seja extinto em março.
No dia 27, a cota do SAAG fechou negociada a R$ 138,94, em queda de 1,38%, enquanto o RBVA11 ficou praticamente estável, a R$ 149,99.
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