SÃO PAULO – Depois da forte valorização de 36% em 2019, os fundos imobiliários estrearam este ano no vermelho, com uma queda de 3,8% do Ifix em janeiro. Entre os FIIs que compõem o portfólio do índice, as cotas oscilaram de -32,9%, no TRX Edifícios Corporativos, para +20,5%, no Caixa Rio Bravo Fundo de Fundos no mês.
Apesar do susto em investidores, especialistas consultados pelo InfoMoney seguem confiantes no segmento e avaliam que a baixa foi apenas uma correção de preços, sem mudanças nos fundamentos e no otimismo com a classe.
“O movimento visto nos quatro últimos meses de 2019 foi bem atípico. É natural que tenha uma correção; é saudável e coloca os preços em um patamar mais próximo da economia real”, afirma o professor Marcos Baroni, da Suno Research.
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A opinião é compartilhada pelo professor do InfoMoney Arthur Viera de Moraes, para quem a queda não significa uma nova tendência, apenas uma realização de lucros. Vale lembrar que, em dezembro, o Ifix subiu 10,6%.
Renan Manda, da XP Investimentos, destaca que a correção oferece oportunidades para rebalanceamento de carteiras e pontos de entrada mais atrativos.
Hoje, 67% dos investidores de FIIs investem há menos de um ano na Bolsa e, portanto, vivenciaram apenas o momento de forte alta dos FIIs. Agora, com a onda vendedora, esses investidores tendem a se espantar, diz Baroni.
Outro fato que tem pesado sobre as cotas de fundos imobiliários, segundo ele, é a discussão da reforma tributária, que pode resultar em uma eventual tributação dos dividendos de FIIs, hoje isentos para investidores pessoas físicas.
Apesar disso, o cenário para novas emissões continua atrativo, diz Baroni, com gestores buscando cada vez mais capitalizações por acreditarem no potencial de alta do mercado imobiliário.
Os favoritos para fevereiro
Levantamento feito pelo InfoMoney com oito casas de análise mostra que, assim como nos dois meses anteriores, a preferência dos analistas para fevereiro recai sobre fundos com exposição à retomada do consumo, com destaque para o segmento de shopping centers, com quatro nomes, e logística, com três.
Com juros no menor patamar histórico, expectativa de retomada da atividade econômica e recuperação da confiança do consumidor, analistas do BB Investimentos, BTG Pactual, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP veem um impulso do setor privado, que deve estimular a procura de empresas por novas áreas de escritórios, galpões logísticos e shopping centers.
Entre as novidades na carteira deste mês estão os fundos XP Log, CSHG Logística, que haviam saído da seleção em janeiro, e GGR Covepi, com duas recomendações cada. Deixaram o portfólio Allianza Trust Renda, CSHG Recebíveis Imobiliários e Valora RE III.
Compilada mensalmente, a carteira de fundos imobiliários conta com dez ativos. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
Os 10 fundos imobiliários mais recomendados para fevereiro:
| Fundo | Ticker | Recomendações | Retorno em janeiro | Retorno em 12 meses* |
| XP Malls | XPML11 | 4 | 0,8% | 41% |
| HSI Malls | HSML11 | 4 | -3% | – |
| Vinci Shopping Center | VISC11 | 3 | -1,4% | 41,8% |
| CSHG Real Estate | HGRE11 | 3 | 0,6% | 51,4% |
| Hedge Brasil Shopping | HGBS11 | 3 | -3,1% | 31,9% |
| BTG Corporate Office | BRCR11 | 3 | -1,9% | 32,9% |
| XP Log | XPLG11 | 2 | -10,8% | 48,9% |
| CSHG Logística | HGLG11 | 2 | -6,8% | 44,5% |
| BTG Pactual Fundos de Fundos | BCFF11 | 2 | 0,7% | 36,7% |
| GGR Covepi | GGRC11 | 2 | -6,6% | 12,6% |
| Ifix | – | – | -3,8% | 27,7% |
*Até 31 de janeiro. A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Corretoras e Economatica
XP Malls (XPML11)
Empatado em primeiro lugar com outro fundo de shopping centers, o FII da XP ficou entre os mais recomendados para o mês, com quatro menções.
Na avaliação de Fernando Pardo, analista de fundos imobiliários da Mirae Asset, o segmento tende a se beneficiar do cenário de juros baixos e de uma retomada mais consistente da economia e do emprego. “O XP Malls é um fundo multiativo que está sempre comprando e vendendo participações em ativos que criam valor para o cotista”, diz.
A visão é compartilhada pela Santander Corretora, que também destaca a gestão ativa e uma diversificação do fundo, com níveis de vacância e inadimplência controlados. O portfólio é formado por 13 shoppings distribuídos em nove cidades e seis estados brasileiros.
HSI Malls (HSML11)
Também com quatro recomendações para fevereiro, o fundo de shopping centers gerido pela Hemisfério Sul Investimentos é novidade na carteira da XP.
A inclusão deve-se, segundo os analistas, à segunda emissão de cotas do fundo, que contará com a participação majoritária de cinco shopping centers em seu portfólio. “Vemos potencial para a expansão da sua rentabilidade após a alocação completa dos recursos levantados nas ofertas, o que deve ocorrer no curto prazo”, escrevem.
Já o BTG Pactual destaca o portfólio diversificado e de qualidade do FII, a exposição ao segmento de shopping centers e a experiência do time de gestão. A carteira, segundo o time de análise, é constituída por três shoppings maduros e muito bem posicionados em regiões “adensadas e voltadas ao perfil de consumidor de classe B”, com baixa taxa de inadimplência.
Vinci Shopping Centers (VISC11)
Reforçando a preferência das casas de análise por nomes expostos à retomada da atividade doméstica, o fundo imobiliário da Vinci Partners ficou entre os favoritos para o mês, com três menções.
O portfólio diversificado do produto em temos de localização dos imóveis, área bruta locável, percentual de participação nos empreendimentos, perfil de consumidor e administrador de shoppings estão entre as justificativas para a recomendação pelo BB Investimentos.
Já a XP destaca o exemplo de resiliência do segmento durante a recessão e traz a carteira diversificada do VISC11, com imóveis localizados nos grandes centros de consumo do país.
CSHG Real Estate (HGRE11)
Com três recomendações para fevereiro, o fundo de escritórios do Credit Suisse tem atualmente participação em 22 empreendimentos distintos, a grande maioria (90%) concentrada no estado de São Paulo.
Entre as justificativas que sustentam a recomendação, os analistas do Itaú BBA destacam a gestão ativa do fundo e a elevada exposição a São Paulo, com três imóveis recém-adquiridos na capital paulista, para o qual antecipam uma redução mais rápida de vacância e aumento no valor do aluguel médio.
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Na avaliação do Itaú BBA, o HGBS11 é uma boa opção para o investidor ganhar exposição à retomada da atividade econômica e do consumo. De acordo com o time de análise, o principal shopping do fundo, o Penha, vem passando por um importante processo de revitalização e reposicionamento, o que deve refletir em um aumento no fluxo de pessoas, veículos e geração de receita.
Entre os principais catalisadores de desempenho, o Itaú destaca a última captação do fundo, no valor de R$ 757 milhões, que pode destravar valor para os cotistas a partir de aquisições atrativas.
BTG Corporate Office (BRCR11)
Negociado na Bolsa desde 2010, o fundo do BTG Pactual tem como objetivo investir em escritórios localizados em grandes centros comerciais.
O fundo é novidade no portfólio recomendado pelo BB Investimentos para este mês, que destaca a reavaliação semestral do portfólio feita em dezembro passado, que gerou uma valorização de R$ 86,5 milhões no valor dos ativos, um aumento de 4,5% em relação à avaliação anterior.
XP Log (XPLG11)
Do segmento de galpões logísticos, o XP Log possui seus ativos majoritariamente concentrados no Estado de São Paulo. Atualmente, a carteira do fundo é composta por 15 imóveis, dos quais dois estão em construção.
Entre os destaques, a equipe do BTG Pactual chama atenção para a terceira emissão de cotas do fundo, em setembro de 2019, com captação de R$ 828 milhões – o que permitiu ao fundo alcançar um patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão.
“A oferta, além de impulsionar o tamanho do fundo, diversificou seu passivo, aumentou sua liquidez e pulverizou sua carteira de ativos, mitigando tanto o risco de vacância quanto de crédito”, escrevem os analistas, em relatório.
O BTG destacou ainda a aquisição de bons ativos a um cap rate médio (taxa de rentabilidade) atrativo, de 9,3% ao ano – acima do que o fundo operava.
CSHG Logística (HGLG11)
Na avaliação da XP, que incluiu os papéis do HGLG11 no portfólio deste mês, o fundo possui potencial de crescimento dada sua alta diversificação, com 14 imóveis localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Santa Catarina, e baixa taxa de vacância.
A expectativa, segundo a XP, é de que o pagamento de dividendos no curto prazo seja positivamente impactado pelo reconhecimento de aluguéis devidos de meses anteriores.
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
De acordo com a Guide, que mantém há pelo menos quatro meses sua recomendação de compra para o fundo, a estratégia de ganho de capital com o investimento no fundo tem sido positiva, com valorização de 36,7% das cotas em 12 meses, assim como os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários que o FOF possui em sua carteira. A gestão ativa do fundo também agrada os analistas.
Na Mirae, a recomendação é pautada pela equipe de gestão do fundo, que está “sempre buscando as melhores oportunidades, agregando valor aos cotistas”.
Com patrimônio líquido de R$ 1,25 bilhão e quase 90% do portfólio alocado em fundos, o BCFF11 está entre os premiados do ranking de melhores fundos InfoMoney-Ibmec 2020. Nos últimos dois anos, o FII teve valorização de 64,2%, ante alta de 43,6% do Ifix. Segundo Fernando Crestana, um dos criadores do fundo e sócio da área imobiliária do BTG Pactual, o fundo pretende concluir, em março, sua nona emissão, que deve levantar R$ 600 milhões. Conheça a estratégia completa do fundo do BTG Pactual aqui.
GGR Covepi (GGRC11)
Com um portfólio composto por oito galpões logísticos e sete imóveis industriais, o GGR Covepi possui todos os seus contratos atípicos e mais de 43% da receita contratada com vencimento após 2030 – o que, segundo a Necton, oferece uma “ótima” previsibilidade de receita para os cotistas.
Na avaliação da equipe de análise, um dos destaques do fundo é a posição significativa de caixa, o que indica que novas aquisições podem ocorrer nos próximos meses. “Enxergamos que o GGRC11 possa entregar bons dividendos, sendo uma ótima opção para geração de fluxo de renda mensal, por conta da alta previsibilidade de receitas”, diz a Necton, em relatório.
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